A kormány az év végén a vállalkozói adminisztrációs terhek csökkentéséről szóló, számos jogszabály módosítását tartalmazó csomagban tette közzé az új, a kiemelt beruházásként megvalósuló magáncélú lakásfejlesztésekre vonatkozó rendelkezéseket. A főszabály továbbra is érvényes: azok a projektek kerülhetnek be (a jelentős adminisztratív, engedélyeztetési eljárási könnyítéseket biztosító) kiemelt beruházások körébe, amelyekben legalább 250 lakás készül el, illetve az egy vagy több lakóépületben megépülő lakások legalább 70 százaléka megfelel az Otthon Start Program fix 3 százalékos kamatozású hitelt kínáló feltételrendszerének. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a programban szereplő lakások bruttó négyzetméterára nem haladhatja meg az 1,5, teljes vételára a 100 millió forintot. Az építési törvény módosítása számos követelményt határoz meg.
Határidők:
- Az építtetőnek a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánításáról szóló rendelkezés hatálybalépésének napjától számított hat hónapon belül be kell adnia a kérelmet az építési engedélyre, ha ezt elmulasztja, elveszíti a kiemelt státuszt.
- Az építtető köteles az építési engedély véglegessé válásának napjától számított 60 napon belül az építési munkaterületet átadni a kivitelezőnek.
- Az építési engedély véglegessé válásának napjától számított három éven belül (a lakások kevesebb, mint 50 százalékának értékesítése esetén négy éven belül) a megvalósuló lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie a hitelprogram (fentebb részletezett) feltételrendszerének.
Szankciók:
Amennyiben az építtető a megadott határidőre nem teljesíti a lakások 70 százalékára kiterjedő otthon startos értékesítési vállalásait, a Gazdasági Versenyhivatal versenyfelügyeleti eljárásban elrendelheti a jogsértő magatartás megszüntetését és megtiltja annak folytatását, illetve bírságot szabhat ki. A büntetés összege sávos, attól függően, hogy az értékesített lakások mekkora aránya marad el a 70 százalékos határtól, lakásonként 1 milliótól 10 millió forintig terjedhet.
Beszámolók készítése
A magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházás építtetője az új szabályok szerint két alkalommal köteles szigorúan megszabott, részletes tartalommal beszámolót benyújtani a projektekről: először az építési engedély véglegessé válását követő év március 31. napjáig, másodszor a használatbavételi engedély véglegessé válásának napját követő 120 napon belül.
„Fontos, hogy a szigorított szabályok és a szankciók nem kizárólag az újonnan induló beruházásokra terjedhetnek ki: a 2026. január 1-jén már kiemelt státusszal rendelkező projektek, illetve a folyamatban lévő eljárások esetében is vizsgálni kell, hogy a beruházások megfelelnek-e a követelményeknek” – emlékeztet Kovács Éva, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda csoportvezető ügyvédje.
Ez a már megindult beruházások tekintetében is körültekintést és újratervezést igényelhet. Előfordulhat pl., hogy a már megkötött tervezési és kivitelezési szerződések nem tudják biztosítani a jogszabályi határidők (így pl. az építési engedély benyújtására vonatkozó határidő) betartását. De a szankciók fényében érdemes lehet ismételten áttekinteni a megvalósítandó lakásokra, azok értékesíthetőségére és árazására vonatkozó előzetes elképzeléseket is.
A kiemelt beruházás lényegében egy „gyorsítósáv”.
Ez gyorsított és összehangolt hatósági eljárásokon, egyedi szabályozási megoldásokon és adott esetben a helyi építési szabályoktól való eltérési lehetőségen keresztül egy projekt gyorsabb és hatékonyabb megvalósítását teszi lehetővé. A kiemelt beruházási státusz lehetőséget már eddig is tartalmazta a jogrendszer – ez tavalytól kiterjesztésre került a FIX 3%-os program alá tartozó lakásfejlesztésekre is. A cél nyilvánvaló: a kiemelt minősítés gyorsítsa fel a nagyobb volumenű magánlakás-fejlesztéseket és ezáltal minél gyorsabban bővítse azt a kínálatot, amelyhez a FIX 3%-os hitel igénybevehető lehet.
Az építőpari platformját a világ számos országában, köztük hazánkban is forgalmazó PlanRadar menedzsere arra hívja fel a figyelmet, hogy a szigorra a digitalizáció kínál megoldást.
„A szigorú feltételrendszer, a lakóparki beruházások volumene komoly tervezői munkát igényel a befektetőtől a projekt indulásától annak lezárásáig. A munkafolyamatokban keletkező óriási adatmennyiség feldolgozása, rendszerezése a hagyományos módszerekkel jelentős csúszásokat, költséges utómunkálatokat okozhat, amit nem engedhetnek meg maguknak. De van megoldás. A korszerű építőipari digitális platformok használata a munkafolyamatok és pénzügyek egységes kezelésének, a projektek résztvevői közötti valós idejű kommunikációnak köszönhetően jelentősen mérsékeli a projektek sikerét, jövedelmezőségét veszélyeztető kockázatokat, így alkalmazásuk ekkora beruházásoknál ma már nélkülözhetetlen” – fogalmazott Borbély Csaba, a PlanRadar magyarországi menedzsere.
A mesterséges intelligencia egyre elterjedtebb az építőiparban, a tapasztalatok szerint a technológia látható eredményekhez vezet. A korszerű megoldásokkal könnyedén lehet jelentéseket, összefoglalókat készíteni (amivel felgyorsítják a törvénymódosításban feltételként szabott beszámolókészítéseket), ellenőrizni a dokumentáció teljességét és azonnal előhívni, rendszerezni a digitális platformokon összegyűjtött információkat. Borbély Csaba azonban arra is felhívta a figyelmet, hogy a mesterséges intelligencia csak akkor válik eszközből igazi értékké, ha a projektek résztvevői validált adatokkal látják el és szabványosított munkafolyamatokat alkalmaznak az épületek teljes életciklusában.
